Skorzystaj z naszego bezpłatnego wsparcia
Przeczytaj też
Jak kupić nowy dom na kredyt, mając jeszcze niespłacone mieszkanie?
Drugi kredyt hipoteczny na zakup domu – co warto wiedzieć?
Wiele osób marzy o zamianie mieszkania na dom – większa przestrzeń, własny ogród, swoboda życia na własnej działce. Problem pojawia się, gdy obecne mieszkanie jest jeszcze obciążone kredytem hipotecznym, a zakup nowej nieruchomości wiąże się z wysokimi kosztami. Czy w takiej sytuacji bank udzieli kolejnego kredytu? Jak wygląda ocena zdolności kredytowej, gdy posiadasz już jeden kredyt? I czy można bezpiecznie sfinansować taki zakup, planując szybkie sprzedanie starego mieszkania?
Możliwość uzyskania drugiego kredytu hipotecznego
Banki dopuszczają zaciągnięcie dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie, pod warunkiem spełnienia odpowiednich wymagań. Nie istnieją przepisy prawne zabraniające posiadania więcej niż jednego takiego zobowiązania. Jednak w praktyce uzyskanie kolejnego kredytu wymaga przejścia standardowej procedury oceny zdolności kredytowej. Weryfikacja może być nawet bardziej szczegółowa ze względu na istniejące już zadłużenie.
W trakcie analizy bank sprawdzi przede wszystkim wysokość dochodów, stałe wydatki oraz historię spłaty aktualnego kredytu. Opóźnienia w spłacie mogą znacznie obniżyć szanse na otrzymanie nowego kredytu, dlatego terminowość jest kluczowa.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Procedura formalna przy drugim kredycie jest podobna do pierwszego. Trzeba złożyć wniosek kredytowy i przedstawić dokumenty potwierdzające zatrudnienie oraz wysokość dochodów. Ponadto bank zażąda dokumentacji dotyczącej nowej nieruchomości – np. umowy przedwstępnej, wyceny oraz odpisu z księgi wieczystej. Wszystkie aktualne zobowiązania kredytowe należy ujawnić – bank sprawdzi je w BIK, więc ukrycie ich nie jest możliwe.
Drugi kredyt na inną nieruchomość – jak to działa?
Można zaciągnąć drugi kredyt zarówno w tym samym banku, jak i u innego kredytodawcy. Nowa nieruchomość będzie osobnym zabezpieczeniem dla nowego kredytu, niezależnym od pierwszego. Oznacza to, że bank nie musi przejmować pierwszej hipoteki, jeśli nowy kredyt oparty jest na nowym domu lub mieszkaniu.
Wiele osób kupuje nową nieruchomość i dopiero po przeprowadzce sprzedaje poprzednie mieszkanie, spłacając w ten sposób pierwszy kredyt. Alternatywnie, niektórzy decydują się na wynajem starego lokalu, a przychody z najmu przeznaczają na spłatę rat obecnego kredytu. To rozwiązanie sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt na wynajem jest wysoki.
Uwaga na kredyty na tę samą nieruchomość
W przypadku gdy planujemy zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny na ten sam lokal (np. by dołożyć środki na remont), banki nie udzielą kolejnej hipoteki w innym banku. Możliwym rozwiązaniem jest wtedy refinansowanie, czyli spłata pierwszego kredytu w nowym banku wraz z dodatkową kwotą, lub podwyższenie kwoty istniejącego kredytu w tym samym banku.
Drugie miejsce w księdze wieczystej nie daje bankowi pełnej gwarancji zaspokojenia roszczeń w przypadku problemów ze spłatą, dlatego taki wariant nie jest stosowany. W praktyce drugi kredyt na tę samą nieruchomość wymaga spłaty lub przeniesienia pierwszego zobowiązania do tego samego banku.
Warunki finansowe drugiego kredytu hipotecznego
Parametry finansowania drugiego kredytu, takie jak oprocentowanie, okres spłaty czy wysokość wkładu własnego, są zbliżone do standardowych ofert banków. Zwykle wymaga się minimum 10% wkładu własnego, choć w wielu przypadkach konieczne jest wniesienie 20%. Niektóre banki nie akceptują niższego wkładu własnego nawet pod zastaw dodatkowego zabezpieczenia.
Na przykład ING Bank Śląski wymaga co najmniej 20% wkładu własnego i nie oferuje kredytów z niższym udziałem własnym. Z kolei duże banki, takie jak PKO BP czy Pekao SA, dopuszczają finansowanie do 90% wartości nieruchomości pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu.
W praktyce oznacza to, że kupując dom za 2 miliony złotych, kredytobiorca z wkładem 200 tys. zł (10%) musi poszukać banku, który zaakceptuje 90% LTV. Bank może też wymagać, aby środki uzyskane ze sprzedaży starego mieszkania zostały przeznaczone na spłatę części nowego kredytu, co zabezpiecza bank i poprawia zdolność kredytową klienta.
Zdolność kredytowa a posiadanie dwóch kredytów hipotecznych – na co zwraca uwagę bank?
Kluczowym aspektem przy staraniu się o drugi kredyt hipoteczny jest zdolność kredytowa – czyli ocena, czy wnioskodawca jest w stanie jednocześnie obsługiwać oba zobowiązania. Banki dokładnie sprawdzają, czy dochody klienta pozwalają na spłatę obecnej raty plus nowej, uwzględniając też koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Im większe miesięczne wydatki, tym mniejsza kwota, którą bank zgodzi się pożyczyć.
W praktyce najważniejszym wskaźnikiem jest tzw. DTI (Debt-to-Income), czyli stosunek łącznych miesięcznych zobowiązań finansowych do dochodu netto. Standardowo banki nie chcą, by suma rat kredytów i innych stałych wydatków przekraczała połowę dochodu gospodarstwa domowego. Osoby o wyższych zarobkach mogą liczyć na nieco większą elastyczność – czasem bank pozwoli, aby obciążenia sięgały nawet 60-65% dochodu netto.
Co bank analizuje podczas oceny zdolności kredytowej na drugi kredyt?
-
Uwzględnia pełną ratę obecnego kredytu – nawet jeśli planujesz szybko sprzedać dotychczasową nieruchomość i spłacić pierwsze zobowiązanie, na etapie wnioskowania bank traktuje je jak stałe, niezmienne obciążenie finansowe.
-
Analizuje stabilność dochodów – przy większym zadłużeniu bank może wymagać umowy o pracę na czas nieokreślony, dłuższego stażu pracy, a czasem także dodatkowego ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy, które ogranicza ryzyko kredytodawcy.
-
Sprawdza stan i wartość nowej nieruchomości oraz wysokość wkładu własnego – większość banków udziela kredytów do około 80-90% wartości nieruchomości. Przy wkładzie własnym na poziomie 10% zwykle trzeba liczyć się z dodatkowymi wymaganiami, np. wykupieniem ubezpieczenia niskiego wkładu lub podwyższeniem marży kredytu.
W niektórych sytuacjach, gdy zdolność kredytowa jest ograniczona, bank może zasugerować konieczność wcześniejszej sprzedaży dotychczasowego mieszkania, aby obniżyć całkowite zobowiązania i tym samym zabezpieczyć spłatę nowego kredytu. Choć jest to rozwiązanie rzadziej stosowane, warto je mieć na uwadze przy planowaniu.
Jak zwiększyć swoje szanse na drugi kredyt?
-
Wyższe i stabilne dochody – to podstawowy czynnik decydujący o zdolności kredytowej.
-
Niski poziom bieżącego zadłużenia – im mniej innych zobowiązań, tym lepiej.
-
Wkład własny na poziomie co najmniej 20% – obniża ryzyko banku i ułatwia uzyskanie kredytu.
-
Współkredytobiorca z dodatkowymi dochodami, np. małżonek lub partner.
-
Terminowa historia spłat obecnego kredytu – brak opóźnień jest niezwykle ważny.
Podsumowując, posiadanie dwóch kredytów hipotecznych jest możliwe, jednak wymaga odpowiedniej kondycji finansowej. Banki zwracają uwagę na łączną zdolność do obsługi rat, stabilność dochodów i wysokość wkładu własnego. Kluczem do sukcesu jest dobrze zaplanowane finansowanie oraz świadomość wymagań i ograniczeń banków.
Deklaracja szybkiej sprzedaży obecnego mieszkania a decyzja banku o drugim kredycie
Banki podchodzą do zapewnień o rychłej sprzedaży dotychczasowej nieruchomości bardzo ostrożnie. Obietnica spłaty starego kredytu ze środków pozyskanych ze sprzedaży nie jest traktowana jako formalne zabezpieczenie. Dopóki mieszkanie nie zostanie faktycznie sprzedane, a zadłużenie na nim spłacone, instytucja finansowa zakłada, że klient będzie musiał regulować raty obu kredytów przez nieokreślony czas.
W praktyce oznacza to, że przy ocenie zdolności kredytowej bank uwzględnia pełną wysokość rat z obu kredytów, nie redukując ich z powodu planów sprzedażowych. Samo oświadczenie o chęci sprzedaży może być jedynie dodatkowym sygnałem, ale nie zmienia zasadniczej oceny ryzyka.
Wyjątkiem są sytuacje, gdy zakup nowej nieruchomości odbywa się na rynku pierwotnym, a kredyt wypłacany jest etapami. Wtedy bank może zgodzić się na opóźnioną sprzedaż starego mieszkania pod warunkiem, że klient dysponuje pełnym wkładem własnym i zobowiąże się do finalizacji sprzedaży przed wypłatą ostatniej transzy kredytu. Takie podejście jest jednak oceniane indywidualnie i nie jest standardem.
Przy zwykłym zakupie na rynku wtórnym banki zwykle wymagają zdolności do samodzielnego pokrycia obu rat kredytowych bez względu na plany sprzedaży mieszkania. Informacja o zamiarze sprzedaży może być jednak pomocna w rozmowach z doradcą kredytowym, który może to uwzględnić przy ocenie sytuacji klienta.
Alternatywne formy finansowania zakupu nowej nieruchomości przy posiadaniu aktualnego kredytu hipotecznego
Zmiana mieszkania na dom czy zakup kolejnej nieruchomości to często wyzwanie finansowe, zwłaszcza gdy na obecnym lokum ciąży jeszcze kredyt hipoteczny. Tradycyjne zaciągnięcie drugiego kredytu mieszkaniowego to nie jedyna droga – istnieją rozwiązania, które mogą ułatwić sfinansowanie takiej operacji, minimalizując presję finansową i formalną złożoność.
Kredyt z karencją kapitału – elastyczność w czasie spłaty
Jednym z popularnych rozwiązań dedykowanych sytuacji, gdy kupujemy nowy dom zanim sprzedamy obecne mieszkanie, jest kredyt z karencją kapitału. W praktyce oznacza to, że przez ustalony okres płacisz jedynie odsetki od pożyczonej kwoty, bez konieczności spłaty kapitału. To pozwala na utrzymanie relatywnie niskich rat, co zmniejsza obciążenie finansowe na czas, gdy jeszcze nie udało się spieniężyć starego lokalu. Po sprzedaży mieszkania środki z transakcji przeznaczasz na spłatę części lub całości zadłużenia. Dzięki temu rozwiązaniu możesz swobodniej planować sprzedaż i uniknąć konieczności szybkiej przeprowadzki czy wynajmu tymczasowego lokum.
Kredyt konsolidacyjny – połączenie dwóch zobowiązań w jedno
Inną opcją jest kredyt konsolidacyjny, który pozwala na połączenie starego kredytu z nowym finansowaniem na zakup kolejnej nieruchomości w jeden większy kredyt. Bank spłaca wcześniejsze zobowiązanie i jednocześnie udziela dodatkowych środków potrzebnych na zakup nowego domu. W ten sposób nie masz dwóch osobnych rat do spłaty, a jedną, choć większą. Zabezpieczeniem może być zarówno stara, jak i nowa nieruchomość – zwykle do momentu sprzedaży pierwszej.
To rozwiązanie wymaga jednak spełnienia określonych warunków: najczęściej banki dopuszczają maksymalnie około 80% łącznej wartości obu nieruchomości jako kwotę kredytu. Formalności bywają bardziej złożone, bo trzeba ustanowić hipoteki na dwóch nieruchomościach, ale zyskujesz komfort jednego kredytu i unikasz okresu równoczesnego spłacania dwóch rat.
Pożyczka hipoteczna pod zastaw starej nieruchomości
Jeśli w obecnym mieszkaniu masz sporo kapitału własnego (np. kredyt jest już bliski spłaty lub wartość nieruchomości znacznie wzrosła), możesz rozważyć pożyczkę hipoteczną pod zastaw tej nieruchomości. Taką pożyczkę można przeznaczyć na dowolny cel, w tym na zakup kolejnego domu lub uzupełnienie wkładu własnego.
Ważne jest jednak, że bank zwykle udzieli takiej pożyczki do 60-70% wartości mieszkania, a oprocentowanie będzie wyższe niż w przypadku klasycznego kredytu hipotecznego. Ten sposób bywa stosowany także, gdy nowa nieruchomość ma nietypowy stan prawny lub techniczny, który utrudnia standardowe finansowanie.
Sprzedaż przed zakupem – najprostszy, choć nie zawsze wygodny wariant
Najbezpieczniejszym finansowo podejściem jest najpierw sprzedać dotychczasowe mieszkanie i dopiero z uzyskanych środków finansować zakup nowego domu. Wtedy unikamy ryzyka posiadania dwóch kredytów równocześnie. Ten wariant wymaga jednak dobrego zaplanowania logistyki zamieszkania – czasami można negocjować z kupującym wydłużenie terminu opuszczenia mieszkania lub skorzystać z wynajmu krótkoterminowego.
Zaletą takiego podejścia jest możliwość zwiększenia wkładu własnego przy nowym kredycie, co może znacznie poprawić warunki finansowania lub nawet całkowicie wyeliminować konieczność kredytowania.
Podsumowanie
W sytuacji, gdy planujesz zmianę nieruchomości, a na obecnej ciąży jeszcze kredyt hipoteczny, standardowy drugi kredyt to nie jedyna opcja. Kredyt z karencją kapitału pozwala na płacenie mniejszych rat do czasu sprzedaży, kredyt konsolidacyjny scala oba zobowiązania w jedno, a pożyczka hipoteczna pod zastaw starego mieszkania może dostarczyć dodatkowych środków. Alternatywnie możesz zdecydować się na sprzedaż przed zakupem, minimalizując ryzyko finansowe, ale godząc się na tymczasową zmianę miejsca zamieszkania.
Które rozwiązanie będzie najlepsze? To zależy od Twojej sytuacji finansowej, tolerancji na ryzyko oraz dostępnych ofert bankowych. Skorzystanie z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego może pomóc dobrać najbardziej korzystną i bezpieczną opcję.
Planujesz zakup nieruchomości i zastanawiasz się, czy możesz pozwolić sobie na drugi kredyt hipoteczny? Umów się na bezpłatne konsultacje – razem sprawdzimy, jakie możliwości oferuje rynek i jakie rozwiązanie będzie dla Ciebie optymalne.
To Dołącz do grupy na Facebook
Bądź na bieżąco z aktualnymi możliwościami, newsami i wskazówkami na temat kredytów hipotecznych.
Chcesz zaoszczędzić na swoim kredycie hipotecznym? reFinansujemy.com to specjalista, który pomoże Ci obniżyć koszty kredytu i poprawić jego warunki. Dzięki naszemu doświadczeniu i know-how zyskasz pewność, że zawsze korzystasz z najlepszego w danym momencie banku. Skontaktuj się z nami już dziś, a pomożemy Ci zrefinansować kredyt hipoteczny w sposób opłacalny i korzystny dla Ciebie. Nie czekaj, zadzwoń i zapytaj o kredyt refinansowy już teraz!
Sprawdź czy możesz
Płacić Mniej!
Media społecznościowe
Discord
Kontakt
kontakt@refinansujemy.com