Skorzystaj z naszego bezpłatnego wsparcia

Przeczytaj też

Księga wieczysta to podstawowy rejestr publiczny, który dokumentuje stan prawny nieruchomości. Dzięki niej możemy dowiedzieć się, kto jest właścicielem danego gruntu, mieszkania czy budynku, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, oraz jakie prawa lub roszczenia są z nią związane. Dla uczestników rynku nieruchomości — kupujących, sprzedających, banków i notariuszy — księga wieczysta to dokument o kluczowym znaczeniu.

W artykule wyjaśniamy:

• czym jest księga wieczysta,

• jakie pełni funkcje,

• jak wygląda jej struktura,

• co oznacza zasada rękojmi wiary publicznej,

• jak sprawdzić księgę online.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to urzędowy dokument prowadzony przez sądy rejonowe w systemie informatycznym. W Polsce księgi wieczyste prowadzi się zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Głównym celem księgi wieczystej jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości, w tym:

• własności (kto jest właścicielem),

• użytkowania wieczystego,

• praw rzeczowych ograniczonych (np. służebności, użytkowania),

• hipotek,

• roszczeń i ostrzeżeń (np. zakaz sprzedaży, egzekucja komornicza).

Struktura księgi wieczystej – 4 działy

Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy dotyczy innego aspektu nieruchomości. Oto szczegółowy opis każdego z nich:

Dział I – Oznaczenie nieruchomości

W tym dziale znajdziemy:

• adres nieruchomości,

• numer działki ewidencyjnej,

• powierzchnię gruntu,

• dane z ewidencji gruntów i budynków (oznaczenie w rejestrze gruntów),

• sposób korzystania (np. działka budowlana, rolna),

• opis lokalu (w przypadku mieszkań – metraż, liczba pomieszczeń, położenie).

W praktyce dział I pozwala zidentyfikować, o jaką konkretną nieruchomość chodzi.

Dział II – Własność i użytkowanie wieczyste

Tutaj znajdziemy informacje o:

• aktualnym właścicielu nieruchomości (lub użytkowniku wieczystym),

• sposobie nabycia (np. kupno, darowizna, spadek),

• udziale w nieruchomości wspólnej (np. dla mieszkań w bloku),

• współwłasności (np. przy zakupie przez małżonków lub kilka osób).

Dział II odpowiada na pytanie: kto formalnie posiada prawa do nieruchomości?

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Ten dział zawiera zapisy o:

• służebnościach gruntowych (np. prawo przejazdu przez inną działkę),

• użytkowaniu,

• ostrzeżeniach (np. toczące się postępowania sądowe, roszczenia reprywatyzacyjne),

• zakazach zbywania nieruchomości (np. postanowienie sądu lub zabezpieczenie przez komornika).

Dział III pokazuje, czy nieruchomość jest w jakikolwiek sposób prawnie ograniczona – co ma znaczenie przy zakupie.

Dział IV – Hipoteka

To dział informujący o:

• ustanowionych hipotekach (zabezpieczeniach kredytów),

• wierzycielach hipotecznych (np. banki),

• kwotach zabezpieczenia (często wyższych niż faktyczny kredyt),

• rodzaju hipoteki (np. hipoteka umowna, przymusowa).

Jeśli kupujesz nieruchomość obciążoną hipoteką – dział IV da Ci pełen obraz ryzyka.

Co oznacza numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej ma ustalony format:[XXX]/[00012345]/[0]

• XXX – kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego,

• 00012345 – numer porządkowy,

• 0 – cyfra kontrolna.

Numer KW pozwala odszukać konkretną księgę w systemie elektronicznym.

Zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

1. Zasada jawności formalnej

Każdy ma prawo wglądu do księgi wieczystej – zarówno w sądzie, jak i online (w systemie EKW).

2. Zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym

Zakłada się, że dane ujawnione w księdze są prawdziwe – dopóki nie zostanie udowodnione inaczej.

3. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jeśli kupujesz nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel w KW – działasz w dobrej wierze i jesteś chroniony, nawet jeśli wpis był błędny (z wyjątkami, np. gdy wpis uzyskano przestępstwem).

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Księgi wieczyste są dostępne online poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem:

👉 https://ekw.ms.gov.pl

Potrzebujesz numeru księgi, aby sprawdzić jej treść. System jest bezpłatny i dostępny 24/7.

W EKW możesz:

• sprawdzić właściciela nieruchomości,

• potwierdzić brak lub obecność hipoteki,

• upewnić się, że działki i budynki są właściwie opisane.

Czy każdy lokal ma księgę wieczystą?

Nie zawsze. Niektóre mieszkania spółdzielcze mogą nie mieć założonej księgi wieczystej (wówczas mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Księgę zakłada się zwykle przy zakupie z kredytem lub w procesie przekształcenia.

Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

• Czy właściciel w dziale II to osoba sprzedająca nieruchomość?

• Czy w dziale III nie ma roszczeń lub ograniczeń?

• Czy dział IV nie zawiera wpisów hipotecznych?

• Czy adres i dane z działu I odpowiadają stanowi faktycznemu?

Weryfikacja księgi wieczystej to obowiązkowy krok przed podpisaniem aktu notarialnego.

Podsumowanie

Księga wieczysta to fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce. Przejrzysta struktura i dostępność online sprawiają, że każdy może sprawdzić, jaki jest stan prawny danej nieruchomości. Rozumienie treści księgi wieczystej pozwala uniknąć poważnych błędów przy zakupie, sprzedaży czy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego.

Planujesz kupno mieszkania lub domu? Nie wiesz, jak interpretować treść księgi wieczystej? Skontaktuj się z ekspertem – pomożemy bezpiecznie przejść przez cały proces.

To Dołącz do grupy na Facebook

Chcesz zaoszczędzić na swoim kredycie hipotecznym? reFinansujemy.com to specjalista, który pomoże Ci obniżyć koszty kredytu i poprawić jego warunki. Dzięki naszemu doświadczeniu i know-how zyskasz pewność, że zawsze korzystasz z najlepszego w danym momencie banku. Skontaktuj się z nami już dziś, a pomożemy Ci zrefinansować kredyt hipoteczny w sposób opłacalny i korzystny dla Ciebie. Nie czekaj, zadzwoń i zapytaj o kredyt refinansowy już teraz!

Sprawdź czy możesz

Płacić Mniej!

- Rozwinięcie -

Media społecznościowe

YouTube Channel

Instagram

Facebook

Discord

Kontakt

00-503 Warszawa,

ul. Żurawia 6/12 lok. 745

Polityka prywatności

kontakt@refinansujemy.com