Decyzja o wyborze kredytu hipotecznego to jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych w życiu wielu osób. Wśród kluczowych kwestii, które należy rozważyć, znajduje się wybór rodzaju oprocentowania: stałe czy zmienne? Choć różnice mogą wydawać się subtelne, mają fundamentalne znaczenie dla wysokości raty, ryzyka finansowego oraz całkowitego kosztu kredytu. W tym artykule przyglądamy się, czym dokładnie różnią się te dwa modele, jakie niosą za sobą konsekwencje i która opcja może być korzystniejsza w obecnych realiach gospodarczych.
Oprocentowanie stałe to takie, które nie zmienia się w ustalonym czasie trwania umowy kredytowej, niezależnie od zmian stóp procentowych na rynku. W Polsce banki najczęściej oferują stałe oprocentowanie na okres od 5 do 10 lat (zdecydowanie częściej – 5 lat), po czym kredyt może przejść na oprocentowanie zmienne lub klient może renegocjować warunki.
Stabilność raty – przez okres obowiązywania stałego oprocentowania klient zna wysokość swojej raty i nie musi obawiać się wzrostów.
Mniejsze ryzyko – zwłaszcza w okresach wysokiej inflacji i rosnących stóp procentowych (jak w latach 2022–2023).
Lepsze planowanie budżetu domowego – szczególnie istotne dla rodzin o stałych dochodach i ograniczonej elastyczności finansowej.
Wyższy koszt początkowy – rata może być wyższa niż w przypadku zmiennego oprocentowania, szczególnie gdy stopy procentowe są niskie.
Brak korzyści przy spadku stóp – klient nie odczuje obniżek stóp procentowych, nawet jeśli rynek stanie się bardziej korzystny. Wadę ta jednak rozwiązuje refinansowanie kredytu.
Czasowe ograniczenie – po 5 latach najczęściej trzeba ponownie wybrać, czy przejść na oprocentowanie zmienne, czy negocjować nową stawkę stałą.
Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów:
marży banku (ustalonej na etapie podpisania umowy),
wskaźnika referencyjnego, czyli najczęściej WIRON (dawniej WIBOR).
W praktyce oznacza to, że rata kredytu może rosnąć lub maleć w zależności od zmian wskaźnika rynkowego, który aktualizowany jest co kilka miesięcy.
Niższe oprocentowanie na starcie – szczególnie gdy stopy są niskie, rata może być bardziej atrakcyjna.
Możliwość korzystania ze spadków stóp procentowych – zmniejszająca się inflacja lub decyzje RPP mogą przełożyć się na niższą ratę.
Elastyczność w długim terminie – przy korzystnych warunkach rynkowych całkowity koszt kredytu może być niższy niż przy stałej stawce.
Ryzyko wzrostu rat – jeśli stopy procentowe rosną, rata kredytu również idzie w górę, czasem drastycznie (co widzieliśmy w latach 2021–2023).
Trudniejsze planowanie – budżet domowy musi być bardziej elastyczny i odporny na zmiany w wydatkach.
Brak „spokoju psychicznego” – niepewność co do przyszłych kosztów bywa stresująca, zwłaszcza dla kredytobiorców z długim okresem kredytowania (20–30 lat).
Oprocentowanie stałe warto rozważyć w kilku konkretnych sytuacjach:
Rosnące stopy procentowe – jeśli jesteśmy w fazie podwyżek stóp (jak w 2022–2023), stałe oprocentowanie chroni nas przed dalszymi wzrostami.
Długi okres kredytowania – jeśli zaciągasz kredyt na 25–30 lat i cenisz przewidywalność.
Brak elastyczności w budżecie domowym – np. masz jedno źródło dochodu lub wysokie stałe koszty.
Planowanie rodziny – w okresie większych wydatków (np. narodziny dziecka, urlop macierzyński) stabilna rata daje poczucie bezpieczeństwa.
Oprocentowanie zmienne może być korzystniejsze, gdy:
Stopy procentowe są na wysokim poziomie, ale spodziewany jest ich spadek – możliwa obniżka raty w kolejnych latach.
Masz duży bufor finansowy – i poradzisz sobie nawet ze wzrostem raty o kilkaset złotych.
Planujesz szybszą spłatę kredytu – np. sprzedaż nieruchomości, spłatę w 5–10 lat, nadpłaty. Wówczas nawet czasowy wzrost rat może być do zaakceptowania.
Od 2023 roku banki w Polsce mają obowiązek oferowania klientom kredytu z czasowo stałym oprocentowaniem (minimum 5 lat). Oznacza to, że każdy kredytobiorca ma możliwość wyboru – a niektóre banki aktywnie promują tę opcję jako bezpieczniejszą.
Wskaźnik WIBOR, wcześniej stosowany przy kredytach zmiennych, jest stopniowo zastępowany przez WIRON, który ma być bardziej przejrzysty i odporny na manipulacje rynkowe. Zmiana ta może wpływać na sposób wyliczania oprocentowania zmiennego w przyszłości.
Tak, większość banków umożliwia zmianę rodzaju oprocentowania w trakcie trwania umowy. Przykładowo, po okresie 5 lat oprocentowania stałego możesz:
przejść na zmienne oprocentowanie,
wynegocjować nową stawkę stałą (na kolejny okres),
skorzystać z refinansowania i przenieść kredyt do innego banku z korzystniejszym oprocentowaniem.
To oznacza, że decyzja podjęta na początku nie musi być ostateczna na całe 30 lat.
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi – wybór zależy od sytuacji rynkowej oraz Twojej osobistej odporności na ryzyko finansowe. Jeśli zależy Ci na spokoju ducha i przewidywalnych ratach – stałe oprocentowanie jest bezpieczniejszym wyborem. Jeśli natomiast jesteś skłonny do większego ryzyka i liczysz na spadki stóp – oprocentowanie zmienne może okazać się tańsze w dłuższym okresie.
Wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym zależy od tego, co dla Ciebie ważniejsze: bezpieczeństwo i stabilność, czy niższy koszt z większym ryzykiem. Niezależnie od decyzji, warto przed podpisaniem umowy przeanalizować symulacje rat w różnych scenariuszach oraz skonsultować się z doświadczonym doradcą finansowym.
W końcu kredyt hipoteczny to decyzja na dekady – a dobrze przemyślana strategia może oszczędzić Ci tysięcy złotych i wielu niepotrzebnych nerwów.
Bądź na bieżąco z aktualnymi możliwościami, newsami i wskazówkami na temat kredytów hipotecznych.
Chcesz zaoszczędzić na swoim kredycie hipotecznym? reFinansujemy.com to specjalista, który pomoże Ci obniżyć koszty kredytu i poprawić jego warunki. Dzięki naszemu doświadczeniu i know-how zyskasz pewność, że zawsze korzystasz z najlepszego w danym momencie banku. Skontaktuj się z nami już dziś, a pomożemy Ci zrefinansować kredyt hipoteczny w sposób opłacalny i korzystny dla Ciebie. Nie czekaj, zadzwoń i zapytaj o kredyt refinansowy już teraz!
Discord
kontakt@refinansujemy.com